1. Qu'est-ce que l'indemnité de remploi?
L'indemnité de remploi est prévue à l'article R. 322-5 du code de l'expropriation.
Elle est destinée à couvrir les dépenses de l'exproprié lorsqu'il rachètera un bien de même nature, au prix équivalent, que le bien exproprié.
Elles comprennent les frais de recherche d'un nouveau bien, et les frais d'acte (notaire, droits de mutation, etc.).
L'exproprié peut percevoir une telle indemnité même s'il ne rachète pas effectivement de bien équivalent.
2. Comment est calculée l'indemnité de remploi?
Elle est calculée sur la base de la valeur vénale du bien exproprié: il n'existe pas de définition légale ou réglementaire, car la Cour de cassation considère que le Juge de l'expropriation doit pouvoir prendre en compte les frais réels exposés par l'exproprié pour racheter un bien identique.
Cependant, il existe une définition jurisprudentielle communément admise pour les immeubles bâtis et non bâtis et qui donc, sauf cas ou contexte particulier, peut s'appliquer, avec un calcul sur l'assiette de l'indemnité principale:
20% entre 0 et 5 000 euros
15% entre 5 001 et 15 000 euros
10% sur le surplus.
Voir, par ex. Cour d'appel de Paris, 30 nov. 2023, n°22/11700.
Lorsqu'un bien est exproprié partiellement, et que l'exproprié demande l'expropriation totale (réquisition d'emprise totale), la valeur de la partie d'immeuble non expropriée initialement n'est pas prise en compte dans le calcul de l'indemnité de remploi.
3. Dans quels cas l'indemnité de remploi n'est pas due par l'expropriant?
L'article R. 322-5 du code de l'expropriation prévoit que l'indemnité de remploi n'est pas due
"si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique".
Il suffit d'une promesse de vente en cours de validité, ou d'une mise en vente de l'immeuble par annonce ou affiche, pour que l'expropriant puisse faire valoir que l'indemnité de remploi n'est pas due à l'exproprié.
Si vous faites l'objet d'une procédure d'expropriation, que vous soyez propriétaire ou exploitant/locataire, il est conseillé de vous faire assister par un avocat pour connaître précisément vos droits et obtenir la meilleure indemnisation possible.
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